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Pourquoi démembrer un bien immobilier ?

Parmi les outils de montage patrimonial les plus utilisés, le démembrement de propriété détient une grande place. Il faut dire que son principe est très bien fondé. C’est un outil juridique qui est très pratique dans bien des situations.

Principe du démembrement immobilier

Un individu ayant le droit de pleine propriété sur n’importe quel bien en détient les prérogatives d’usage de manière absolue de celui-ci. Il peut alors en faire ce qu’il en veut tout en restant ; néanmoins, dans le cadre des lois. Il détient alors à la fois trois attributs :

  • L'usus qui est le droit d’usage ou d’habitation dans le cas d’un bien immobilier

  • Le fructus qui est le droit de récolter des fruits financiers provenant du bien (loyer par exemple)

  • Et l’abusus qui est le droit de vendre ou de s’en séparer.

Grâce au démembrement, il sera possible de répartir ses différents éléments entre différentes personnes. Cela doit se faire comme suit :

  • L'abusus est attribué à un nu-propriétaire qui n’aura alors que le droit de disposer du bien sans pouvoir en avoir l’usage.

  • L'usus et le fructus reviennent à une seule et même personne qui est l’usufruitier. Ce dernier jouit des avantages du bien sans avoir le droit de vente ou de destruction.

Intérêts du démembrement immobilier

Dans le cadre d’une succession tout d’abord, démembrer un bien immobilier est très souvent fait pour réduire les charges fiscales. Les parents donnent, gratuitement, la nue-propriété à leurs héritiers et conservent la partie usufruit. Une fois qu’un processus de succession est enclenché (dans le cas du décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire devient propriétaire à part entière. Les droits de succession sont ainsi presque insignifiants, car ils sont calculés en fonction de la valeur de la nue-propriété qui représente juste un petit pourcentage de ce que vaut réellement ledit bien. D’un autre côté, c’est aussi un outil d’investissement permettant de se constituer un patrimoine moins cher et fiscalement moins lourd. C’est notamment le cas des SCPI en démembrement.

Le démembrement de bien immobilier est alors très utile dans bien des situations. C’est un outil que de nombreuses personnes devraient connaître.

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