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Attention aux pièges fiscaux lors d’un démembrement de propriété

Optez pour un excellent outil de transmission patrimonial qui donne également lieu à une fiscalité attractive : le démembrement de propriété. Toutefois, un bien mal démembré peut générer des pièges fiscaux, notamment sur la taxation de la succession et de la plus-value.

Intégration de la pleine propriété dans la succession

C’est le cas du schéma suivant : l’usufruitier vend la nue-propriété du bien à son héritier. Au décès dudit usufruitier, ce dernier qui était alors nu-propriétaire, devient plein propriétaire et décide de remettre le bien en vente.

La pleine propriété est intégrée dans la succession par rapport à l’article 751 du CGI. Par conséquent, l’héritier est tenu de s’acquitter des droits de succession sur la valeur du bien. Par ailleurs, le calcul de l’éventuelle plus-value est difficile à évaluer dans la mesure où la valeur d’acquisition à prendre en compte demeure indéfinie. Il convient alors de maîtriser la valorisation de la nue-propriété avant l’extinction du démembrement.

Démembrement et donation temporaire d’usufruit

En démembrant un actif immobilier, on distingue l’usufruit qui est le droit d’utiliser le bien à sa guise, et la nue-propriété, celui d’en disposer. C’est l’extinction de l’usufruit qui met fin au démembrement : soit au décès de l’usufruitier dans le cas d’un démembrement viager, soit à la fin de la période définie par les deux parties.

On parle de donation temporaire de l’usufruit dans le cas où un parent usufruitier cède temporairement celui-ci à son enfant nu-propriétaire pendant une durée déterminée. Ainsi, l’enfant peut occuper le bien pendant ladite période, ou le mettre en location afin de financer ses études grâce aux revenus locatifs perçus. Ce montage a pour avantage l’exonération de paiement d’impôt aussi bien pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire. À la fin de la période convenue, l’usufruit revient alors au parent donateur.

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